BG 
RU
EN
Луксозни имоти по населено място
всички населени местав България
Цените на жилищата в България продължават да растат, макар и по-умерено
Капитал
27.05.2025
През 2024 г. цените на недвижимите имоти надминаха ръста на заплатите и инфлацията. През 2025 г. пазарът продължава да се развива, макар и с по-умерени темпове.
„Пазарът в столицата и големите градове сега категорично е на продавачите и строителните предприемачи. Търсенето от страна на купувачи продължава да е изключително силно. Забелязва се и по ценовите нива, които от началото на 2025 г. продължават да достигат нови върхове, макар и с по-спокойни темпове.“ - коментира Никола Стоянов, основател и управляващ на Stonehard Premier by LUXIMMO Group, за „Капитал – Имоти. Инвестиции, архитектура, дизайн“.
През 2024 г. цените на жилищата и обемът на сделките достигат исторически върхове, за което има няколко икономически предпоставки. Броят на сделките с жилища през миналата година достигна 94 840, оценявани на почти 11.5 млрд. лева, което е най-високото ниво от 2017 г. насам. Едната предпоставка е увеличението на доходите на населението, догонващи нивата в ЕС. Втората предпоставка е по-лесния достъп до ипотечни кредити с исторически ниски лихви.
Влияят също така и страховете от навлизането на еврото в България, което ще се отрази най-вече в посока покачване на цените и така жилищата могат да станат недостъпни. Продавачите на вторичен пазар задържат продажбите, за да не се излъжат. А строителните предприемачи са амбицирани да се възползват от еуфорията на потребителите и недостига на предлагане на вторичния пазар. Търсенето надхвърля предлагането и цените се покачват.
„Наблюденията на експертите от LUXIMMO Group са, че в завършените нови жилищни сгради практически отсъстват свободни за продажба имоти, като наличностите се разпродават още в хода на строителството“, казва Никола Стоянов.
„Най-голяма е липсата на качествени жилища в престижни квартали или в представителни сгради. Доколкото на пазара излизат такива стойностни имоти, те се предлагат на прекомерно високи цени. Значително поскъпване има дори при ремонтираните и съвременно обзаведени панелни апартаменти в крайните квартали. Те масово се търгуват на цени над 2000 евро на кв.м, като в „Надежда“ и „Дружба“ дори се регистрират продажби на такива жилища на цени до 2900 евро на кв.м“ - допълва той.
Никола Стоянов отбелязва също така това, че на вторичния пазар има продавачи на имоти, които „тестват“ продажба на силно надпазарни цени с надеждата да спечелят извънредно в условията на продължаващата силна еуфория на продавачите. Повечето водещи агенции в България провеждат масирани и скъпи рекламни кампании, насочени към продавачи на вторичен пазар. При тази пазарна конюнктура купувачите все повече се насочват към имоти в процес на строителство. Там в начална фаза или на „предварителни продажби“ все още може да се намерят цени под 2000 евро на кв.м, което се счита за изгодна покупка.
Има практика агенции за недвижими имоти да стават ексклузивни продавачи най-вече за комплекси ново строителство с множество жилища. Голяма част от продажбите на жилища в строеж обаче се осъществяват директно от инвеститорите. Така че през призмата на брокерите е логично предлагането да изглежда силно ограничено и основание за ръст на цените.
Новото строителство е силен регулатор на жилищния пазар и съществен показател за реалните цени на имотите. При натрупване на толкова много фактори, утежняващи строителната себестойност, е по-вероятна прогнозата имотите да продължат да поскъпват през следващите поне две години. Сходни са и очакванията на икономистите от Банка ДСК - ръст на жилищните цени поне до 2027 г. от над 10% за София и с по-малък процент в останалите големи градове.
Предприемачите единодушно посочват поне два основни фактора, затрудняващи жилищното строителство в София в момента. Свободните парцели стават все по-дефицитни и цените им/обезщетенията стават нерентабилно високи. Освен това изискванията на градската администрация са завишени и все по-трудно се получават разрешения за строеж. Никола Стоянов изброява също неуредиците с комуникациите (ток, вода, канал, пътища, инфраструктура) или липса на такива. Завишаването на строителните норми и нужди от различни нови сертификати например заради покриване на европейски стандарти. Повишаване на цените на строителните материали и огромно оскъпява не на строителните услуги и труд. Липса на строителни работници и инженери. В съвкупност всичко това допълнително ограничава предлагането и тласка цените нагоре.
Известно е, че в хода на строителството цената на имота се покачва и инвестиционните купувачи печелят, купувайки още на зелено. Никола Стоянов твърди, че „ножицата“ между продажните цени на имотите в много начален етап на строителство и новите имоти в наскоро завършени сгради с получено разрешение за ползване много се разтваря. Разликата в цените на идентични жилища в една и съща сграда често достигат до 40%“, твърди той с уговорката, че трябва да се отчете и ръстът на инфлацията за период от около две години. Това вероятно е валидно за досегашния пазар, предвид че жилищните цени нараснаха неочаквано много - 16.5% по НСИ за 2024 г. Освен това пък БНБ регистрира спад на разходите за строителство през третото тримесечие с 4.9% на годишна база. Тоест на инвеститорите не се е налагало да индексират предварителни договори, като историята показва, че това се прави в редки случаи и пазарът не гледа с добро око на него.
"При много нови проекти в София обаче сега цените на зелено тръгват от нива, близки до тези на завършени имоти с акт 16. На изложението Residential Expo 2025 на „Градът Медиа Груп“ през април имаше оферти от 2000 - 2200 евро на кв.м за проекти в начална фаза на строителство. Вероятно в подобна ситуация купуващите с цел капиталова печалба се замислят. Поне две години трябват, за да бъде завършен имотът, а е загадка дали при сегашните си нива цените ще продължат да растат и с колко." - коментира Никола Стоянов.
Освен това в сектора, изглежда, тече вътрешен дебат за по-справедливото и равномерно разпределение на печалбата по веригата, защото периодично се чуват призиви към предприемачите да споделят част от нея и с инвестиционните купувачи, които пък споделят техния риск на ранен етап.
„Като цяло нагласите на пазарните играчи са за продължаващо повишаване на цените на имотите. Макар и да не изключват глобалните кризи (политически и икономически) да засегнат и България, това не охлажда очакванията им. Имотите в София или в голям град се разглеждат от тях като спасителен пояс в несигурни времена, ефективно решение за съхранение на капитала и дори увеличаване на стойността му в дългосрочен план“, казва Никола Стоянов.
Вижте цялата статия и подробните коментари по темата на експерти от бранша.
Публикуваната статия е превод/преработка на оригиналната статия или материал на съответния цитиран ресурс. Според закона за авторското право на Република България (чл. 9) авторското право върху превод или преработка принадлежи на лицето, което ги е направило, без с това да се накърняват правата на автора на оригиналното произведение.
в България