Тази мечтана ипотека с отрицателна лихва, или колко струват заемите в ЕС

Вестник "Капитал"

07.10.2019

Клиентите на банковия пазар в България бяха видимо развълнувани от новините, че банки в Дания вече отпускат ипотечни заеми с отрицателни лихви, а в Германия падат до около 0.5%. Форуми и социални мрежи жужат как в същото време в най-бедната държава в ЕС може да се плащат лихви за жилищен кредит от порядъка на 3-4, но достигащи и 6%.

Дали обосновано или не, недоволство винаги ще има, макар лихвите в България сега също да са рекордно ниски. Но обяснението за голямата лихвена ножица в този случай не се крие в конспирация, а в пазара. Факторите, които определят лихвите по ипотечните заеми, зависят най-вече от цената, при която се финансират банките, но и от много други - общата кредитоспособност и риск в държавата, структурата на заемите, обезпеченията и лихвите, размерът на банките и възможността им да правят икономии от мащаба.

А също и от ефективността на съдебната система, наличието на правила за личен фалит и дори от манталитета и отношението към неплащането на задължения. Значение има, разбира се, и конкуренцията на банковия пазар, но точно в сегмента на жилищните кредити тя е доста изострена и трудно банкерите могат да бъдат обвинени в договорки точно тук.

Затова и сравнението между отделните страни никога не е напълно коректно, но все пак дава представа защо в България нулеви и отрицателни лихви по заеми не се очертават в скоро време, дори страната да влезе в еврозоната.

Как е възможно това

Офертите в Германия са факт, като проверка на "Капитал" също ги потвърждава. Трябва да се направи уточнението, че става въпрос за лихвени проценти, които са за клиенти с много добра кредитоспособност, високи доходи и голямо самоучастие в покупката на жилище. Средните оферти на пазара често са по-високи. Справка в сайта interhyp, който пръв съобщи за ниските лихви, показва и доста по-високи нива. За заем за покупка на жилище в Щутгарт за 200 хил. евро със самоучастие от 20 хил. евро и 10 години срок лихвата е между 1.23 и 1.5%, а при 20 години скача над 2%.

Всъщност проверката показва, че лихвата зависи в най-голяма степен от самоучастието – при 50% тя пада веднага на цитираните нива от 0.5-0.7%. Освен това има и една особеност - кредитополучателят може сам да определи каква част от главницата да изплаща, колкото по-малък процент избере, то в края на периода ще има остатъчна стойност за изплащане. Ако тя пък бъде предоговорена в нов заем, няма гаранция, че лихвата няма да е по-различна.

Една от причините за понижаващите се лихви е политиката на Европейската централна банка. На последното си заседание тя свали още процента, с който облага депозитите на банките при нея, до минус 0.5%. Това кара последните да освобождават повече ликвидност, която се насочва в евтини заеми към потребители и бизнес, тъй като от депозирането им в централната банка ще имат по-големи загуби. В случая за онези, които отпускат ипотеки при минусови лихви, теоретично е дори по-изгодно да заемат от междубанковия пазар при минусови лихви и да ги прехвърлят на клиентите (на практика това не става точно така - междубанковите кредити са краткосрни, докато ипотеките са за много години и за банка, решила се на такава стратегия, рискът би бил огромен). Реално при отрицателни нива клиентът получава една сума, от която след това ще получи опрощаване на част от главницата. Печалбата за банката ще дойде от таксите и комисионите, които налага по заема.

В Дания, подобно на Швейцария, имат най-ниските основни лихви в Европа – минус 0.75%, което е и причина за отрицателни лихви по някои ипотеки. В България също след решението на ЕЦБ лихвата по свръхрезервите на банките при нея е -0.7%, така че и тук изкушението да се пласира излишният ресурс е огромно. Това е и причината лихвите по депозити да са нула или почти нула, а тези по ипотечни заеми да падат до нови дъна - вече има оферти и под 3%.

Спредът обаче тук е по-висок именно поради изброените по-горе причини (малък пазар, немного дигитализиран с голяма неефективна клонова мрежа) и няколко местни фактора - с разликата трябва да се покрият и вноските за Фонда за гарантиране на влоговете и Фонда за преструктуриране; част от банките имат наследство от лоши кредити и те трябва да покриват загубите по тях, а също така и да се покрие рискът от ново влошаване на портфейла при нова криза.

Минусовите лихви обаче се прехвърлят и върху депозитите. Банките в държави като Швейцария и Дания налагат нулеви лихви, дори отрицателни над определена сума, например 500 хил. валутни единици. Това е логично, тъй като, ако трябва да плащат дори и минимална лихва по тях, те ще са на загуба, тъй като алтернативата им е или да ги депозират в централните им банки с при отрицателни лихви, или да ги дадат с такива на своите клиенти. Тоест тук дилемата вече при клиентите е "Ако искаш отрицателна лихва по ипотеката, готов ли си и да губиш част от парите си по депозита". Последното реално и в момента е така, тъй като лихвите по депозитите дори и в България са много под 1%, а инфлацията е 3%.

Къде са най-високи и най-ниски

Данните на ЕЦБ показват, че най-високи лихви по ипотечни заеми има в държавите от Централна и Източна Европа, които са извън еврозоната, а с най-високи е Румъния. Страната е извън еврозоната и има най-високата основна лихва в ЕС, заедно с Хърватия (+2.5%) и инфлация (3.9%), леята се движи свободно спрямо другите валути. Другите държави в негативния топ 5 също са извън еврозоната, с по-високи лихви и инфлация. Сред тях е и България, която единствена не провежда парична политика заради валутния борд.

Данните са към юли и с уточнението, че за два месеца офертите може да са се променили, още повече че през септември ЕЦБ свали лихвата и обяви план за още по-голямо разхлабване на монетарната си политика. Освен това единствените пълни сравнителни данни за лихвите, които представя ЕЦБ за всички страни в ЕС, са за съществуващите ипотеки (няма данни за новодоговорените за всички страни), което прави средните нива малко по-високи, тъй като се обхващат и заеми, сключвани преди години при други условия.

Факт е обаче, че във всяка държава има оферти доста под и над средните. Така е и в България – ако погледнем средната лихва за пазара от 3.6-3.8% ГПР, има оферти на нива под 3%, които са за клиенти с много добро кредитно досие и възможности. В същото време има и оферти над 6%.

Прави впечатление голямата ножица при лихвите между държавите в еврозоната – например Испания и Португалия, които бяха в основата на финансовата криза преди 10 години, сега са с най-ниските лихви. Държави като Германия и Холандия пък са в горната част на таблицата. Зад тези разлики има няколко причини – нивото на конкуренцията (повече банки, по-ниски лихви), завишени стандарти за ограничаване на риска, високи разходи за привличане на капитал и за провизии. В Ирландия последните например са доста високи - наследство от финансовата криза преди 10 години, посочва говорител на ирландската централна банка пред Irish Times. Структурата на заема и лихвата също има значение, дали е фиксирана за целия или голяма част от срока на кредита, дали има връщане на част от сумата, което може да свали ефективната лихва.

Публикуваната статия е превод/ преработка на оригиналната статия или материал на съответния цитиран ресурс. Според закона за авторското право на Република България (чл. 9) авторското право върху превод или преработка принадлежи на лицето, което ги е направило, без с това да се накърняват правата на автора на оригиналното произведение. Ако желаете да използвате информацията в тази статия, моля свържете се с LUXIMMO, за да получите разрешение.

Вие запазихте този имот или селекция в списъка "Любими имоти"
Картата зарежда селектираните имоти