BG 
RU
EN
Луксозни имоти по населено място
всички населени местав България
Невена Стоянова с подробен анализ на наемния пазар на луксозни имоти в столицата
LUXIMMO
19.06.2018
Тенденции при наемите на луксозни имоти в София през последните 6 месеца
През последните 6 месеца интересът при наемите на луксозните имоти е насочен към такива в затворени комплекси с добро ниво на сигурност, допълнителни екстри и ясен вътрешен регламент, както и към имоти в нови завършени сгради, които вече са позиционирани като емблематични за града. Тенденцията към търсене на луксозни имоти в конктретни сгради и комплекси е устойчива и наблюдаваме вече няколко поредни години. Тази година добавяме в листата на търсене на информирания наемател имената на новите качествени комплекси и сгради. През последните месеци наблюдаваме отлив на интерес от централните части на София и пренасочване на търсенето към южните квартали, Лозенец, Изток и тези, които са разположени в полите на планината. Процесът е логичен- председателството на ЕС е към своя край, а южните райони на града и кварталите в полите на Витоша предлагат нови модерни сгради и комплекси, които са в близост до седалището на големи международни компании. Същевременно достъпът до централната част на града е бърз, сравнявайки времето за предвиждане с това във всяка друга столица. Въздухът в полите на планината е по-чист от този в централната част на града. И не на последно място- в централната част на столицата предлагането на луксозен имот в нова или добре поддържана сграда с наличие на паркинг е изключително лимитирано. Наемателят, които държи да живее в тази част на града, трябва да направи компромис с редица компоненти.. Варна и Бургас винаги следват тенденциите на София. Там също наблюдаваме желание за наемане на имот в новите и модерни сгради, които излизат на пазара през настоящата година.
Сравнение спрямо 2016 и 2017 г.
По-голям и по- луксозен е имотът, който е предпочитан през последните месеци. Стабилната иконимическа атмосфера в България, устойчивото присъствие на междунарони компании, които оперират тук, растящите заплати и наличието на имоти с отлични качества, са причината за тази тенденция. Наблюдаваме я и при избора на ваканциони луксозни имоти под наем на българи в Гърция. Последните години определено дадоха спокойствие и икономическа сигурност на наемателите във високия сегмент. Ако през предходните години ние сме отдавали луксозни имоти предимно на дипломати и чуждестранни граждани, сега работим и с много българи, които са менижъри в международни компании или собственици на бизнес.
Взаимовръзка между цените при покупко-продажба и наемни цени
Луксозният пазар на имоти е сравнително стабилен и не е толкова зависим от рязки ръстове и спадове на пазара. Не бива да се пренебрегва факта, че тази година на наемния пазар ще излезнат имоти в нови емблематични сгради и добри затворени комплекси, които ще абсорбират бързо голяма част от луксозните наематели. Важно е наемодателите да имат реална представа за тези процеси и да ценообразуват правилно офертните си цени, за да нямат понижена инвестиционна стройност на годишна база. Агенцията ни вече отчита лек спад в наемите на имоти, които не отговарят на модерната визия и качество на имотите от типа «ново строителство»
Фактори, определящи ценообразуването в луксозния сегмент на наемите
Локация, сграда, гледка, благоприятна съседска среда, пространство, светлина, качествено обзавеждане, наличие на достатъчно парко места за нуждите на цялото семейство и добро ниво на сигурност са само част от определящите фактори за формиране на наемна цена в луксозни сегмент. Наличиети на интегрирани технолологични решения, които да оптимизират разходите на дома и времето на живущитете, са компоненти, които все повече навлизат във високия сегмент и съвсем скоро ще бъдат фактороопределязи за наемната цена.
Профил на наемателя
Луксозният наемател е информиран и иска само най¬-доброто за себе си и семейството си. Пътува често и сравнява качеството на имотите в България с това по света. Интересува се от модерни технологии и ги изисква от наемодателя. Цени качеството на живот и обръща внимание на детайлите. Собственик е на бизнес или мениджър в технологична, фармацефтична или друга голяма компания. Семеен е и на възраст между 35-45 години.
Най-предпочитани райони на столицата за наемане на имот
В момента най-силно е търсенето в южните райони на София и в тези в полите на Витоша, тъй като там се намират едни от най-модерните сгради и затворени комплекси. Разбира се, силен и непреходен остава интересът към кв. Лозенец и кв. Изток. Търсене има и за централната част на града и Докторски паметник, но там предлагането не винаги отговаря на високите изисквания на луксозния наемател.
Отражение на българското европредседателство на наемния пазар в столицата
Българското европредседателство определено се отрази позитивно на наемния пазар в централната част на София. Преди края на 2017 година имахме силна динамика на търсене на имоти, които са в близост до НДК. Тъй като висок процент наематели бяха чужденци, те не се нуждаеха винаги от наличие на парко място. В момента ситуацията е коренно различна. Голям процент наематели са българи, които имат други потребности. Стабилен остава краткосрочният наемен пазар, които не се повлия толкова от европредседателство, а пo- скоро от новите авио връзки и атрактивни билети.
Airbnb
Airbnb са фактор на наемния пазар в София и всички големи градове в България и по света. Повишен е интересът към наем на имоти през тази платформа, както и на търсене за покупка на имоти с тази цел. Важно е да се правят правилни калкулации при инвестирането в подобен тип имот, защото там амортизацията и някои режийни разходи често са значително по-високи от тези при дългосрочното отдаване.
Краткосрочен или дългосрочен наем
Дългосрочните наеми на имоти заемат по-голям процент от пазара. България става все по-предпочитана туристическа дестинация, но все още не е хитова такава и няма как да очакваме огромен обем от сделки в краткосрочния сегмент. Същевременно краткосрочните наеми са конкурентни на хотелските, а много хора предпочитат познатите удобства и чувство за сигурност, които предоставя един хотел.
Средна доходност за собственик на луксозен имот в София
Средната доходност за собственици на луксозни имоти в София в момента е между 4-6% на годишна база, когато имотът е избран и консултиран правилно. Доходността е в пъти по-добра от тази, която една банка би дала при депозит.
Прогноза за развитието на наемния пазар в луксозния сегмент за следващите две години
Все по-технологични и модерни имоти ще бъдат изкарани на наемния пазар в луксозния сегмент. Те ще бъдат предпочитаният избор на наемателя. Нарастването на високите изисквания ще доведе до плавен спад в наемните цени на имоти, които не са готови да предоставят модерно качество на живот. Купувачите, които в момента инвестират в луксозни имоти, трябва да бъдат добре информирани за всички процеси, които се случват в момента и устойчивата промяна в потребностите на съвременния наемател. Настоящите собственици ще трябва да направят някои технологични и интериорни подобрения в имотите си, както и да се погрижат за общите пространства на сградния фонд. За пореден месец агенцията ни отчита една тенденция на отлив на интерес от един разкошен район като Докторски паметник и идеалния център на София. Това се дължи именно на факта, че в повечето случаи сградите там не са с добри общи части и не разполагат с паркоместа. Въпреки наличието на реномирани ресторанти, изобилие от театри и галерии, активен културен и социален живот, достатъчно паркове и редица други удобства, с които тези райони разполагат, съвременният наемател се насочва към сгради и комплекси ново строителство, които отговарят на всички съвременни изисквания за среда на обитаване. Критериите за лукс се променят и това неминуемо ще промени и наемния пазар.
Вижте селекцията на Luximmo от качествени имоти под наем в София!
в България